¿Necesita un Perito en ejecución de obras que le garantice el ÉXITO de su reclamación? Somos su solución.

Evita pagar por adelantado

Si la empresa contratista o la persona que va a realizar la obra de construcción llegase a pedirte un adelanto, trata que el adelanto no supere el 30 % del precio total de la obra. Como vaya avanzando la obra puede ir realizando otros pagos o puedes decidir pagar ya cuando este todo aun con los detalles terminados. Cuando desembolses cualquier cantidad de dinero siempre pide tu factura y paga el IVA correspondiente. Mas allá de ser una obligación el pago del IVA es tu garantía cuando te toque realizar un reclamo si surge un problema.

 Recuerda que el valor del IVA es de 10%

En cada factura que te den al pagar, revisa que el IVA aplicado sea de 10% y no del 21% que con frecuencia ocurre. Para esto se deben cumplir con los siguientes requerimientos:

• Que eres un cliente particular o un grupo de propietarios de una comunidad
• La obra a realizar es para una vivienda y que sea de uso personal
• Tu inmueble cuenta con dos años ya sea construido o rehabilitado
• Que el ingeniero constructor no contribuya con materiales para su realización o en caso que los de, este aporte no debe exceder el 40% de su base imponible de toda la operación.

¿Sabes los elementos que consta un contrato de ejecución de obra?

Este contrato también se le conoce como arrendamiento de obra o contrato de obra. Su función es simple y lo que busca es obligar a una de las partes a realizar un trabajo determinado y a la otra parte en pagar por el trabajo ya sea que haya concluido o de manera parcial de acuerdo al precio que ambas partes hayan acordado.

También el contrato busca que tengas el resultado que deseas, ya que al tener el objetivo acordado podrás realizar el pago por ello. Una vez que ambas partes hayan firmado el contrato de ejecución, están obligadas a honrar su compromiso, en caso de no ser así se procederá con acciones negociadoras o en caso contrario ir a un tribunal.

¿Sabes que es la inversión sujeto pasivo del IVA en ejecuciones de obra?

 Esto se ve con mucha frecuencia cuando se esta ejecutando una obra en el que se produce tanto con como sin aportar los materiales necesarios. Igualmente ocurre con las cesiones de trabajadores para la construcción. Esto esta establecido en el articulo 84 LIVA de la ley 37/1992 acerca del Impuesto sobre el Valor Agregado, emitida el 28 de diciembre, en el que señala que el sujeto pasivo del IVA no será aquella quien emita la factura como ocurre normalmente en otros rubros, sino que el destinatario va a ser el ejecutor de la obra.

En otras palabras, ya sea el prestador o el vendedor del servicio es quien va a tener que dejar asentado de manera clara que esta emitiendo una factura de inversión de sujeto pasivo. En el caso del receptor, una vez recibida la factura, esta debe ser registrada en su sistema contable. Ten siempre presente que este tipo de IVA va a ser aplicado a todos aquellos sujetos que intervengan y se hable sobre las ejecuciones de una obra. Ya sea como contratista principal o como sub contratistas.

 

Ejecución de un proyecto de obra civil

 Cuando estés llevando una planificación para ejecutar una obra compleja debes saber que las dificultades se te multiplicaran una vez continúes realizándola. Edificaciones complejas como edificios, avenidas, puentes, líneas de ferrocarriles deben seguir con un lineamiento para poder minimizar los problemas que puedan surgir, es por ello que te recomendamos seguir con estos sencillos pasos:

Diseño

Es la primera fase y a su vez una de las mas importantes ya que en ella vas a poder realizar diversas investigaciones con el fin de realizar una completa planificación. Es en esta etapa donde vas a poder establecer las todas las bases de tu proyecto que va desde su sostenibilidad en el tiempo como su viabilidad en el área financiera para poder ejecutarla.

Licitación

Es la etapa en el cual la obra se le ofrece a una empresa que laborara como contratista con el fin de que se encargue de la construcción del proyecto. Pero si la obra es de un sujeto privado, este solo lo difundirá a un grupo interesado donde estos ofrecerán sus mejores propuestas para poder ser elegidos ganadores y ejecutar todo el proyecto de edificación.

 Ejecución

En este periodo es cuando la obra se está ejecutando, sin embargo, durante su proceso se continúa realizando de manera periódica las fases anteriores con el fin de revisar lo planificado previamente y en caso de ser necesario proceder subcontratar alguna empresa para poder continuar con la construcción

 

¿Porque peritar una Obra Inacabada?

 Esto se realiza cuando una obra se detiene por cualquier circunstancia sin una fecha para la continuación del trabajo. Por esta razón es importante contar con los servicios de un perito de ejecución ya que el podrá realizar los cálculos necesarios para peritar la obra inacabada y así poder tasar, penalizar y con ello conseguir una compensación acorde a la falta que allá llegado el contratista o promotor que estaba ejecutando la obra.

De acuerdo a esto se procederá revisar la relación que el Promotor como el constructor tienen en el contrato de obra junto con el pliego de condiciones del proyecto. Además, se aplicarán las leyes del Código Civil entre otros para poder tasar una indemnización.

A continuación, te diremos los pasos que se deben seguir para poder peritar la obra inacabada:

• Se mide las unidades de obra hecha
• Se mide las unidades de obra sin hacer
• Realización de inventario de todos los materiales no usados en la obra pero que se encuentran almacenados en la misma
• Comienza un inventario de todos los medios auxiliares que hay en la obra
• Se revisan las causas de la paralización de la construcción con el propósito de establecer un responsable

Cabe destacar que existen muchos motivos por las cuales una obra queda sin terminar, dependiendo de esta parte es que va a influir la valoración de las unidades de obra realizadas y ver en lo posible si existe o no una penalización basada en el trabajo realizado. Pero, en ciertas ocasiones el motivo del abandono de la obra le dará la razón al constructor y se le deba indemnizar por las obras no ejecutadas. Por esta razón el Perito de ejecución debe analizar cuidadosamente cada uno de estos motivos que llevaron a la paralización de toda obra de construcción y que esta no posea una fecha de finalización.

Como lo mencionamos anteriormente los causantes de esta paralización son dos:

• El promotor
• El encargado de la construcción ya sea una persona en particular o una empresa

 A uno de estos dos actores se les imputara toda la responsabilidad de la interrupción de la construcción y que no continúe hasta finalizar. Los motivos imputables son tres:

• Responsabilidad del promotor
• Por mutuo acuerdo
• Por responsabilidad del constructor

Por estas razones es de vital importancia contar con un experto de ejecución para que pueda peritar una obra inacabada y determine el motivo real de la interrupción de las labores. De esta forma se podrá aclarar y ver la responsabilidad de los culpables y poder con ello buscar una indemnización. Pero antes de continuar es importante que conozcas la relación que brinda un contrato de obra tanto al promotor como al constructor. Estos son:

• Contrato de obra

Es un documento firmado entre el dueño de la obra, un promotor y un constructor, en el se acuerdan la liquidación de las obras cuando estas no se terminen junto con las indemnizaciones y penalizaciones a causa de la interrupción además de establecer responsabilidades.

• Pliego de condiciones

En este oficio se contempla todos los detalles para su ejecución y que no están escritos en el contrato de la obra. Por lo general aquí se encuentran los posibles casos que puedan detener las labores en una obra de construcción.

• La Ley y Código Civil

Son todos aquellos reglamentos que abalan y pueden aplicarse en la ejecución de una obra

Causas por la que se realiza la Peritación de una obra o Reforma no Acabada

• Busca constatar y valorar el estado de las obras realizadas
• Buscar los posibles defectos y errores cometidos por el constructor
• Calcular el porcentaje de trabajo hecho por el contratista hasta el día que dejo de laborar en la obra

¿Qué información debe contener un informe de Peritación de ejecución?

El informe pericial de ejecución podrá contener cualquier otro dato que crea conveniente sin embargo debe tener la siguiente información:

• Responsabilidad de una obra no acabada

A menudo esta causa es imputable vienen en dos grupos que son:

• Responsabilidad que tiene el promotor
• Responsabilidad que tiene el dueño de la obra

Este tipo de responsabilidad viene plasmado en la ley colocándolo de manera frecuente en el contrato y en el pliego de condiciones de la obra, y es agrupado en unos subgrupos que a continuación te mencionaremos:

• Por impago de certificaciones mensuales

Este grupo surge cuando el propietario no cumple con la fecha de pagos a la contrata que previamente fueron convenidos en el contrato con el dueño de la obra, dando como resultado que la empresa constructora no solo abandone la obra, sino que paralice toda labor hasta que vuelvan a normalizarse los pagos y exista una compensación por los daños económicos que produjo la paralización de la obra. 

• Por falta de licencia para la realización de la obra

 Ocurre cuando el propietario no consigue tener las licencias de obras reglamentarias que le dan la autorización debida para empezar a realizar su proyecto. Sin este requisito el promotor paraliza todo con el fin de evitar problemas legales a futuro, decidiendo esperar que el dueño obtenga el debido permiso. En ocasiones quien ordena la paralización es la propia Dirección Técnica de la obra cuando detecta que un proyecto de construcción carece de esta licencia.

• Por alguna modificación en la obra

Cuando el promotor de la obra le solicita al dueño realizar algunas modificaciones al proyecto por la cual fue seleccionado para ejecutar, pero no logra llegar a un acuerdo debido que el dueño no lo considera viable en su valoración y abono.

Cuando el Perito de ejecución empieza a realizar su labor, este comienza a investigar con el fin de ubicar el responsable de la paralización de la obra y con ello poder valor de manera precisa los daños y perjuicios que derivaron por la paralización.

En esta etapa vamos a explicar la manera de cómo el perito valora la responsabilidad de una obra no acabada ya sea por varias causas imputables al propietario del proyecto o al promotor:

• Reclamación por obra no acabada

En este punto el perito ya sabe con exactitud el responsable o autor de la paralización de la obra de construcción o si este fue llevado acabo en mutuo acuerdo entre el promotor y la empresa constructora. Vamos a conocer los tres posibles casos que pueden surgir en esta etapa:

• Mutuo acuerdo

En el caso de existir un acuerdo entre el promotor y la constructora, la reclamación por obra no acabada, desaparece como tal.

• Imputable a la constructora

La reclamación por obra no acabada en este caso se centra en el daño que le ocasiono el constructor tanto a la obra como al promotor, ya sea en sobrecostes y retrasos.

1. Sobrecostes: Esto sucede cuando se tiene que volver a contratar una empresa constructora para realizar la parte de la obra pendiente. debido a este proceso el presupuesto planificado desde el principio se ve afectado con un aumento significativo en los precios.
2. Retrasos: Cuando esto ocurre, el dueño de la obra procura buscar otra constructora para que las labores de construcción sean retomadas con celeridad.

• Imputable al promotor

En esta etapa ocurre todo lo contrario a lo mencionado anteriormente por lo que la Reclamación por obra no acabada se va a realizar sobre el promotor y el daño realizado que pudo provocar el constructor. Por lo general estas se basan en los siguientes conceptos:

• Beneficio: La constructora deja de percibir el beneficio que deseaba obtener de la obra que falta por terminar.
• sobrecostes: La pérdida de los materiales y medios auxiliares que no han sido usados en la obra por causa de la interrupción de la construcción causando con ello un coste
• Compromisos adquiridos: Una vez que la constructora haya firmado el contrato de obra este queda con la total responsabilidad en la ejecución de la construcción por ende también adquiere compromisos con subcontratistas que, en caso de haber una paralización, estos pueden exigirle a la constructora una reclamación por obra no acabada por daños y perjuicios por haber incumplido el contrato. También ocurre que los operarios contratados son despedidos por la paralización de una obra ocasionando con ello una cadena de daños y perjuicios.

Valoración de Obra No Acabada

 Una vez que el experto de ejecución haya descifrado que sujeto tiene la responsabilidad, lo que toca sacar es la valoración de la obra. Esto se le realiza a la parte que está hecha y así certificándolo, como a la parte que no fue construida calculando su debida indemnización si toca.

La valoración de obra no acabada se divide en tres tipos de casos que va acorde al responsable:

Mutuo Acuerdo

En este caso solo se realiza una liquidación de obra y la realización de Valoración de Obra no acabada se procede de la siguiente manera:

• Unidades de obra Ejecutadas: Se valora usando el precio de contrato o del presupuesto de todas las cuentas ejecutadas según su medición acordada entre el constructor y la Dirección de la obra
• Acopios: Si existen materiales almacenados en acopios que no fueron usados en la construcción se tasan de acuerdo a sus precios unitarios.
• Medios Auxiliares: Como ocurre con los acopios, pueden pasar que estos se tasan viendo la parte no amortizada en la construcción. Pero si estos materiales son retirados de la obra por parte del contratista. el cálculo de la valoración se le debe sumar el coste del transporte y de la retirada.
• Residuos y escombros de la obra: Estos se deben retirar del sitio, cabe destacar que dicho coste debe abonarse al cálculo.
• Seguridad de la Obra: Toda obra de construcción debe brindar condiciones seguras para sus operarios, también hornato público y salubridad, estas condiciones deben ser tasadas y agregarse en el cálculo de la liquidación final.

Cada uno de estos conceptos deben ser tomados en cuenta para poder realizar un buen calculo para la Valoración de Obra no Acabada para continuar con el debido abono y recepción ya sea por parte del propietario o promotor.

Imputable al constructor

Si el propietario no llega a un acuerdo con el responsable por la obra no acabada es decir con el constructor la valoración cambia de manera leve y se concentra en los sobrecostes y en el retraso. Por este motivo la valoración de obra no acabada va a ser diferente, recogiendo los conceptos a continuación:

• Unidades de obras ejecutadas: El perito de ejecución comienza a medir y valorar toda obra realizada certificándola de acuerdo a los precios del contrato o del presupuesto otorgado por la Dirección facultativa de la obra.
• Acopios y medios auxiliares: En esta etapa no se valoran los materiales que puedan estar en los acopios ni los medios auxiliares ya que el gasto de la retirada de todo esto estará a cargo del contratista.
• Retrasos y sobrecostes: a menudo la valoración de estos elementos puede complicarse por el desacuerdo que puede surgir entre ambas partes ya que estos no se especifican en el contrato. Por este motivo el perito realizara el calculo lo mas exacto posible y los cotejara entre los precios que manejaba el contratista con los que se encuentran en el presupuesto, sacando con ello una diferencia y teniendo un monto exacto. Ten en cuenta que el coste de la penalización más elevada se encuentra en los daños y perjuicios económicos por el retraso ocasionado. Por esta razón se debe analizar los perjuicios y compromisos que tenga con terceros, ya que con frecuencia se debe realizar el pago por concepto de indemnizaciones a terceros, también están los intereses que se deben calcular y que se acumulan por el tiempo de retraso.

 La valoración de la obra no acabada se le debe restar a los cálculos certificados que dio la parte ejecutada de la construcción por lo que el sobrecoste y retrasos serian los daños y perjuicios del Promotor. Pero esto sucede si no esta contemplado en el contrato de obra.

Imputable al promotor

En esta ocasión la responsabilidad por obra no acabada recaerá sobre el promotor por lo que el perjuicio de una interrupción o paralización va a ser para el contratista. Para obtener una valoración de obra no acabada se deben considerar los siguientes datos:

• Unidades de obras Ejecutadas: El calculo es similar a los casos anteriores donde se comienza a medir cada una de las obras ejecutadas y certificándolas debidamente.
• Acopios y medios auxiliares: Como el contratista es el responsable de la paralización de la obra, este tiene la facultad de exigir un abono de los materiales que pueda haber en los acopios como también los medios auxiliares junto con el coste de material retirado si se da el caso.
• Lucro cesante: Es un termino muy usado por los contratistas de un proyecto de construcción, ya que lo utilizan cuando el dueño de la obra les revoca un contrato de manera unilateral, basándose en el beneficio de no obtener nada de la parte del proyecto que no fue ejecutado. El resultado que de se le agrega cuando se sume el total en la liquidación final.
• Compromisos adquiridos: No olvides que los contratistas poseen compromisos con terceras personas por lo que se debe responder y debe calcularse. El resultado que de se le suma al monto total en la certificación final.

Auditoría de ejecución de obras

Es un procedimiento que se realiza con el fin de saber cual es el verdadero estado tanto técnico como económico de una obra de construcción en específico. Además, te permite conocer todo lo que se ha gastado hasta el momento de la paralización y lo que queda por gastar para poder concluir con la obra. Asimismo, este proceso te permite saber las diferencias en los costes e investigar los motivos por lo cual surgieron con el propósito de corregirlo.  También se puede comprobar el tiempo de ejecución de cada unidad de obra, la terminación y calidad de la obra, la seguridad de la obra, toda la documentación legal y técnica, el pago a los proveedores y todos los elementos que de una u otra forma ponga en riesgo la viabilidad de la obra.

El objetivo principal de una auditoria es revisar y analizar todos los aspectos que a continuación mencionaremos:

• La imputación correcta de los gastos en la obra
• Verificar el nivel de avance de la obra, esto se logra cotejando el avance de la obra realizada restando la parte de la obra que está pendiente por ejecutar
• Se analiza el presupuesto con exactitud para verificar donde procedieron las desviaciones
• Busca revisar el grado de control de los gastos en facturas y lo que está pendiente por recibir
• Revisar el inventario de materiales que se encuentran en los acopios de la obra
• Llevar un control financiero de manera técnica y documental de las mejoras y modificaciones hechas en la obra
• Revisar el gasto hecho por subcontrataciones y su labor en la obra
• Contralar las mermas que puedan surgir en la obra
• Emitir un informe completo con sus respectivas conclusiones.

¿Cuál es la responsabilidad de un constructor o contratista por interrupción de una obra?

 La responsabilidad puede ser catalogada de diferentes maneras:

• Sin un motivo aparente: El contratista no brinda ningún aviso al dueño de la obra o tiene un motivo convincente o lógico que le dé una razón para paralizar o abandonar la obra.
• Por incumplimiento de los plazos de ejecución: Esto puede ocurrir si alguna de las partes ha fallado en su compromiso.
• Por insolvencia del constructor: Esto ocurre cuando el dueño de la obra se va a quiebra o porque el contratista no cuenta con el dinero suficiente para seguir con las labores en la obra o cuando se realizan reformas en el proyecto que el contratista se ve forzado en no continuar con el término de la obra.
• Por no poseer los medios: Ocurre cuando el contratista del proyecto no cuenta con los medios humanos, técnicos y de materiales para seguir con una correcta labor en la construcción viéndose forzado a interrumpir su labor.
• Por orden de la dirección facultativa: Esta dirección consta del director de la obra y el director de ejecución de materiales de la obra. En caso de verse imposibilitados de alguna labor pueden dar la orden de paralizar si consideran que no se esta siguiendo el plan indicado en los planos del proyecto. Igualmente, si ellos consideran que la obra constructiva posee un desperfecto en el diseño que pueda causar problemas serios en un futuro cercano.
• Por una orden del Coordinador de salud y seguridad de la obra: Si esta profesional estima que existe un riesgo ya sea para los trabajadores o para las personas externas, en ambas situaciones el coordinador de seguridad y salud esta facultado en ordenar la paralización de la obra con una notificación escrita tanto al patrono como a las autoridades competentes que por lo general es el ente de Inspección del trabajo.

Precio de un informe pericial de un Perito de ejecución

Después de recopilar los datos de los honorarios de los testigos expertos de más de 35,000 casos, Sabemos que la tarifa promedio de un informe pericial de un perito de ejecución es de 360 Euros por hora, la tarifa promedio para las comparecencias ante un tribunal es de 450 Euros por hora y la tarifa promedio para brindar un testimonio en un juicio es 550 Euros por hora.